I Contratti di locazione a canone concordato sono contratti ad uso abitativo, espressamente previsti dalla Legge 431 del 1998, e sono l’alternativa ai contratti a canone libero.
L’articolo 2 comma 3 della suddetta Legge prevede che:
“In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell’articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell’area territoriale interessata.”
Ciò significa che per questa particolare tipologia di contratto, il canone non è liberamente pattuito dalle parti, ma è stabilito seguendo quanto previsto negli accordi territoriali dei vari comuni.
In questo articolo analizzeremo l’accordo territoriale del Comune di Firenze attualmente in vigore (accordo territoriale siglato in data 25.06.2020). L’accordo territoriale del Comune di Firenze è valido anche per la provincia.
Caratteristiche dei Contratti di locazione a canone concordato
Durata del contratto
I contratti a canone concordato possono essere di tre tipologie:
- durata minima di anni 3 rinnovabile di 2 anni;
- contratto per studenti fuori sede con un minimo di 6 ed un massimo di 36 mesi;
- contratto transitorio con un minimo di 1 ed un massimo di 18 mesi.
Per tutte le tipologie di contratto è previsto un modello standard non modificabile, allegato all’accordo territoriale. Non è possibile utilizzare contratti diversi da quelli previsti.
Determinazione del canone
Il canone massimo applicabile sarà stabilito seguendo le indicazioni del suddetto accordo territoriale, ed in particolare saranno considerati:
- ubicazione sul territorio;
- superficie convenzionale;
- classificazione per caratteristiche;
- dotazione di mobilio;
- durata del contratto;
- maggiorazioni varie.
Ubicazione sul territorio
Per questo aspetto il Comune di Firenze è stato suddiviso in microzone, facilmente rintracciabili grazie al Foglio di Mappa. Per ogni microzona è indicato il valore minimo e massimo in base alla tipologia di immobile.
Superficie convenzionale
La superficie convenzionale dell’immobile è così calcolata:
- intera superficie interna utile abitativa (intesa come superficie calpestabile), escludendo le aree con altezza inferiore a 2,40 m;
- il 30% delle superfici interne con altezza fra 1,80 e 2,40 m;
- il 50% delle superfici di autorimesse e box auto;
- il 25% delle superfici dei lastrici solari di uso esclusivo al piano attico fino alla concorrenza dei mq dell’immobile ed il 5% della superficie eccedente;
- il 30% della superficie dei posti auto in godimento esclusivo;
- il 25% della superficie dei posti auto coperti non esclusivi;
- il 20% della superficie dei posti auto scoperti non esclusivi;
- il 5% della superficie dei posti auto scoperti a rotazione;
- il 25% di balconi, terrazze e cantine;
- il 10% di giardini di pertinenza dell’immobile;
Sono previsti incrementi dal 5% al 20% per superfici pari o inferiori a 65 mq.
Classificazione per caratteristiche dell’immobile
Le tipologie previste sono 4, che variano a seconda delle caratteristiche dell’immobile:
- AA
Immobili nuovi, completamente ultimati entro 10 anni dalla stipula del contratto di locazione; - A
Immobili completamente ristrutturati entro 10 anni dalla stipula del contratto di locazione, che abbiano subito almeno interventi completi all’impianto elettrico, impianto idrico, sanitario, sostituzione di infissi esterni, Ape migliorativo rispetto al precedente. Devono inoltre essere presente aria condizionata, ascensore oltre il secondo piano, finiture di particolare pregio; - B
Immobili con impianti a norma e certificati, bagno completo con finestra o areazione forzata, ascensore oltre il terzo piano, citofono; - C
Tutti gli altri immobili, purché con impianti a norma e certificati.
Dotazione di mobilio
In caso di immobile parzialmente o completamente arredato sarà possibile applicare un incremento dal 7 al 15%.
Maggiorazioni varie
Sono previste maggiorazioni in alcuni casi:
- immobili di particolare pregio;
- immobili di categoria A/7 (ville e villini);
- durata del contratto superiore al minimo (ad esempio 4+2 o 5+2);
- contratto di tipo transitorio;
- contratto di natura transitoria per studenti universitari fuori sede.
Benefici fiscali
I Contratti di locazione a canone concordato hanno alcuni importanti benefici fiscali che li rendono interessanti soprattutto per i proprietari.
Innanzitutto l’applicazione della cedolare secca al 10% anziché 21%. In secondo luogo, per chi non dovesse optare per la cedolare secca è prevista una riduzione dell’imponibile IRPEF del 30% ed una riduzione, sempre del 30% dell’imponibile per il calcolo dell’imposta di registro.
È prevista infine una riduzione sull’IMU che varia in funzione del comune in cui si trova l’immobile. Condizione essenziale per beneficiare delle agevolazioni fiscali è l’asseverazione del contratto da parte di una delle associazioni di categoria firmatarie dell’accordo territoriale.
Tale asseverazione serve a verificare la corretta applicazione di quanto previsto dall’accordo.