È possibile optare per la cedolare secca in caso di affitto turistico? Sì ma, rispettando alcune condizioni

Cos’è la Cedolare secca

In caso di affitto turistico è possibile optare per la cedolare secca? Per rispondere alla domanda vediamo prima cosa si intende per cedolare secca. La Cedolare secca, introdotta dal D.Lgs 23/2011 è un regime di tassazione facoltativo, alternativo al regime ordinario, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF ai canoni di locazione.

Tale regime può essere applicato a tutte quelle locazioni con le seguenti caratteristiche:

  • il locatore deve essere persona fisica titolare del diritto di proprietà sull’immobile o di altro diritto reale di godimento;
  • l’immobile non deve essere locato nell’esercizio di attività di impresa, arte o professioni;
  • l’immobile deve rientrare in una delle categorie catastali da A/1 ad A/11 (escluso A/10 uffici privati), sono incluse anche le pertinenze dell’immobile principale;
  • la locazione deve essere ad uso abitativo;
  • il conduttore non deve agire nell’esercizio di attività di impresa o lavoro autonomo.

Nel caso di locazioni brevi di durata inferiore a 30 giorni, non vi sono quindi limitazioni all’utilizzo della cedolare secca, purché si rispettino le condizioni sopra riportate. È prevista inoltre la possibilità di applicare la cedolare secca anche in caso di sublocazione e di contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario.

Come viene calcolata l’Aliquota per la cedolare secca?

Trattandosi di contratti a canone libero, e quindi non concordato, l’aliquota prevista per la cedolare secca è del 21% da calcolarsi sul canone di locazione.

Il D.L. 50/2017, per contrastare l’evasione fiscale, ha espressamente previsto che qualora i contratti di locazione breve vengano svolti per tramite di intermediari, questi ultimi opereranno in qualità di sostituto d’imposta, applicando una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni. Questa si intenderà a titolo di cedolare secca o, in alternativa, a titolo di acconto IRPEF qualora non si sia optato per il regime fiscale della cedolare secca. Come intermediari sono da intendersi tutti i cosiddetti Property Managers, ovvero sia le Agenzie Immobiliari che mettono in contatto i proprietari con gli inquilini (i cosiddetti “ospiti”), che le società di gestione degli affitti turistici.

Bisogna prestare molta attenzione alla base imponibile su cui calcolare la cedolare secca. Il privato che gestisce in autonomia la sua locazione turistica, pubblicizzando ad esempio l’appartamento su Airbnb, dovrà calcolare il 21% sul totale pagato dall’ospite e non sul bonifico del netto ricevuto da Airbnb. Questo perché la quota indicata a titolo di rimborso spese di pulizia diventa parte integrante del canone di locazione, non essendo il proprietario un’impresa di pulizia, e le commissioni di Airbnb sono un costo a carico del proprietario che, non esercitando attività di impresa non potrà dedurre dall’imponibile. 

Nel caso di un appartamento gestito da un intermediario, quest’ultimo si farà carico di grossa parte dei costi di gestione della locazione e pertanto la base imponibile per il calcolo della cedolare secca sarà diversa, e spesso inferiore, che nel caso precedente.

Ai fini della dichiarazione dei redditi sarà necessario presentare al Commercialista o CAF che si occupa della dichiarazione, l’elenco degli affitti conclusi durante l’anno con il dettaglio dei canoni lordi percepiti, qualora si tratti di contratti gestiti in autonomia.
Nel caso di immobile dato in gestione ad un Property Manager (o società di gestione di locazione turistica) riceverete la Certificazione Unica riportante tutti i dettagli dei contratti conclusi nell’anno precedente e l’importo totale delle trattenute effettuate. In questo caso, se si è optato per la cedolare secca non si dovrà procedere ad ulteriori versamenti.

5 domande frequenti sugli affitti turistici con cedolare secca

  1. Ho un appartamento accatastato A/10, posso optare per la cedolare secca?
    No. In questo caso non è possibile optare per il regime fiscale della cedolare secca, né utilizzare l’immobile per le locazioni turistiche.
  2. Posso scegliere di utilizzare la cedolare secca solo per alcuni contratti durante l’anno?
    Sì. Ogni contratto di locazione breve è diverso e pertanto si può scegliere se optare o meno per la cedolare secca.
  3. Posso applicare la cedolare secca con l’aliquota agevolata del 10% sulle locazioni turistiche?
    No. L’aliquota agevolata al 10% è possibile solo per le locazioni a canone concordato previste dalle Legge 431/98 e calcolate come indicato negli accordi territoriali.
  4. Se affido il mio appartamento ad un Property Manager posso chiedere di non applicare la ritenuta del 21%?
    No. I Property Managers, le agenzie immobiliari, e tutte le società che gestiscono locazioni turistiche sono obbligate ad applicare la ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni. Il proprietario potrà scegliere se imputare questa ritenuta a titolo di cedolare secca o acconto IRPEF.
  5. Nel caso di appartamento dato in gestione ad una agenzia immobiliare dovrò pagare altre imposte in sede di dichiarazione dei redditi?
    Dipende. Se hai optato per il regime fiscale della cedolare secca l’agenzia avrà già pagato per te le imposte relative ai canoni di locazione percepiti e pertanto non vi sarà altro da pagare. Se invece hai optato per il regime ordinario sarà il tuo Commercialista o consulente fiscale a stabilire se è necessario integrare il pagamento dell’imposta.