L’amministratore di condominio è una figura importante per la gestione degli immobili. Il suo operato è regolato da alcune norme di legge.
L’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea per agire e rappresentare il condominio in loro vece. L’amministratore è il responsabile delle parti comuni dell’immobile e del regolamento di condominio.
Chi è l’Amministratore di condominio?
Tralasciando per il momento i fondamenti giuridici della figura del soggetto che ci interessa, potremmo paragonare l’Amministratore di condominio ad una specie di Dottor Jekyll o Mister Haider.
Sarà l’uno o l’altro per i condomini, che risolva o meno il problema per cui è stato contattato. Ad esempio: “la signora del piano di sopra, che alle due di notte cammina coi tacchi a spillo per casa o trasloca mobili da una stanza all’altra..”
In entrambi i casi (che li risolva o meno il problema) per uno è un benefattore dell’umanità candidato al Nobel per la pace e per l’altro, a volergli bene, è uno che ignora i problemi degli altri e che pensa solo ai suoi interessi e quindi da cacciare con ignominia da Amministratore il prima possibile.
È invece un persona, che cerca di tenere tutti i condomini buoni e tranquilli.
Un persona normale che ha un compito, un mandato da svolgere in base a quanto prevede la legge e alle delibere dei condomini (e non alle paranoie di un singolo).
Una persona che cerca di svolgere il suo lavoro per come sa o può, senza dimenticare che anche lui è un umano coi suoi problemi di famiglia, le sue fragilità, il suo carattere e così via.
E certamente ci sono anche gli Amministratori incapaci… ma quelli li troviamo in tutte le categorie professionali.
È obbligatorio avere un Amministratore di condominio?
La legge recita che: se ci sono più di 8 proprietari, è obbligatorio avere un Amministratore di condominio (non ci sono sanzioni se non lo si nomina), può essere scelto tra i condomini stessi o può essere anche un professionista esterno.
Ma attenzione: sempre per la legge, che i proprietari siano più o meno di 8 non ha importanza, in caso di necessità una persona che rappresenti il condominio lo si trova comunque.
Ad esempio, la persona che risulta all’Agenzia delle Entrate (ogni condominio deve avere il suo codice fiscale con relativo rappresentante) o al quale arrivano le fatture della luce o di altri servizi, o che viene indicato da qualche residente nel condominio come colui che raccoglie le quote di tutti per pagare, magari non proprio regolarmente.
La classica scusante: “ma io lo faccio a gratis per fare un piacere e fare risparmiare tutti” …non funziona.
È chiaro che avere l’Amministratore ha costi economici, è un professionista al quale va riconosciuto un compenso. Può non piacere ma è così.
Titoli e compiti di un Amministratore di condominio
Il Codice Civile agli articoli 1129, 1130 ed altri elencano in maniera puntuale quelli che sono i punti fermi per lo svolgimento del mandato di Amministratore. Sottolineo mandato.
Può fare l’amministratore chi ha frequentato un corso di formazione e la durata dell’incarico è di un anno, rinnovabile di un altro anno se non viene revocato.
L’Amministratore non è un dipendente del condominio che molti scambiano per caposcala o qualcosa di simile.
Non deve fare quello che il “condomino Giovanni” vorrebbe facesse perché anche lui “lo paga” ma deve dare corso alle delibere che l’assemblea dei condomini decide di adottare con le maggioranze previste.
Non riceve uno stipendio ma un compenso per la sua attività professionale, che marginalmente è quella di riscuotere le quote condominiali e svolgere le altre pratiche burocratiche, fiscali, amministrative sempre più numerose.
L’amministratore gestisce le spese condominiali e cura la redazione del bilancio. Principalmente, però, il suo compito è quello di rappresentare giuridicamente il condominio.
Deve adoperarsi per mantenere in perfetta efficienza parti ed impianti comuni del condominio, che risponde sia civilmente che penalmente di tutto quanto avviene nell’ambito dei suoi compiti e per questo riceve il mandato, appunto, dai condomini.
Ha l’obbligo almeno una volta l’anno, ma anche ogni volta che lo ritiene opportuno o necessario, di convocare l’assemblea per rendere conto della sua gestione.
Tra i titoli obbligatori per lo svolgimento del mandato di Amministratore, c’è quello di avere ottenuto ogni anno attestato di partecipazione e superamento prova finale ad un corso di aggiornamento professionale cosiddetto nel DM. 140/2014 senza il quale un qualsiasi condomino può chiederne la revoca.
Riscossione quote condominiali
Sempre più spesso e in particolare in periodi di crisi economiche importanti, le morosità nel pagamento delle quote condominiali aumentano ben oltre la soglia di un ritardo diciamo classico e comunque gestibile da parte dell’Amministratore.
Le motivazioni addotte per non pagare sono varie ed a volte anche molto fantasiose.
Vanno dal “non pago perché il portone ancora non si chiude bene” al “quella di sopra ogni notte alle due sposta i mobili e mi sveglia e l’Amministratore non fa nulla” o anche “appena mi riparano il PC provvedo a pagare (ma deve trattarsi di un grave danno, povero PC, se dopo mesi il versamento della quota non c’è stato)” e si potrebbe continuare con un’altra paginata di scusanti.
Un primo aspetto da tenere presente è che non c’è nessuna motivazione, e sottolineo nessuna, per esimersi dal pagare le quote, approvate o meno in assemblea.
Si tratta di importi che l’Amministratore deve avere a sua disposizione per fare fronte alle ordinarie spese di gestione, attività che rientra nei suoi poteri a seguito della sua nomina ad Amministratore.
Pertanto nessuna delibera è necessaria per agire giudizialmente nei confronti dei condomini morosi: l’Amministratore deve agire e basta.
Altro aspetto fondamentale è relativo all’obbligo dell’Amministratore di agire nei confronti dei morosi entro un preciso lasso di tempo stabilito dalla legge: il non farlo lo costringerebbe a giustificarsi nei confronti dei condomini virtuosi in regola con i versamenti.
Nomina dell’Amministratore
Se l’amministratore c’è e lo si vuole revocare, è necessaria in assemblea la contestuale nomina di un nuovo Amministratore altrimenti rimane in carica il vecchio.
Per la nomina c’è obbligo del voto favorevole della maggioranza numerica dei presenti all’assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi.
Se non c’è, indipendentemente dal numero di condomini, chiunque può prendere l’iniziativa per la nomina. È necessaria però, la formale convocazione di tutti gli altri aventi diritto (condomini proprietari o comproprietari) e la delibera nomina a maggioranza (500 millesimi e maggioranza dei presenti all’assemblea). Senza la doppia maggioranza non c’è nomina.
I rappresentanti per delega è come se fossero presenti. Pertanto un condomino portatore di altre due deleghe ha tre voti di presenza e rappresenta la somma dei millesimi suoi e dei suoi deleganti.
Fuori dall’assemblea non è possibile adottare alcuna delibera. Si può sempre ricorrere alla Magistratura per la nomina giudiziale.