In questo articolo trovi tutto quello che c’è da sapere sulla Direttiva Europea e il Software Dac7 utilizzato per lo scambio automatico delle informazioni comunicate dai Gestori di piattaforme.
La Direttiva Europea e il Software Dac7
La Direttiva Europea Dac7 2021/514 del 22 marzo 2022 modifica la normativa precedente in materia di scambio automatico di informazioni fiscali, rappresentando una tappa fondamentale nella regolamentazione dell’economia digitale all’interno dell’Unione Europea, in particolare allo standard di comunicazione e scambio delle informazioni.
La Direttiva Europea Dac7 prevede che i Gestori di piattaforma (con alcuni casi di esclusione ed esonero) comunichino informazioni connesse allo svolgimento delle attività di locazione di beni immobili, prestazione di servizi personali, o che forniscono servizi di locazione di beni immobili situati in Italia o in un altro Stato membro attraverso il Software Dac7.
Gli Stati membri UE quindi devono regolamentare gli obblighi di comunicazione per i Gestori di Piattaforme del settore Hospitality, come Airbnb, Booking e VRBO, che facilitano contratti di ospitalità o locazione di immobili.
Lo scopo della direttiva è fornire gli strumenti più ampi per contrastare frode ed evasione fiscale, imponendo ai proprietari di essere più consapevoli delle loro responsabilità, e assicurando che i redditi siano correttamente registrati e tassati.
Quali sono le piattaforme che hanno l’obbligo di comunicazione dei dati?
Il cuore pulsante delle piattaforme sono i dati e le tecnologie digitali che permettono di gestirli in real time e in modo integrato tra i diversi operatori: la platform economy che si viene a creare è quindi un modello economico cui attraverso le piattaforme è possibile migliorare la customer experience, offrendo prodotti e servizi più in linea con i desideri del cliente condividendo le informazioni che lo riguardano con i diversi partner.
Quindi il cliente è ben disposto a condividere volontariamente i propri dati, a fronte della possibilità di usufruire di una customer experience più in linea con i suoi gusti e bisogni.
Il provvedimento sull’utilizzo del Software DAC7 definisce i contenuti, i termini della comunicazione e le regole per i gestori tenuti all’invio. A dover comunicare i dati all’Agenzia delle Entrate sono, nello specifico, i gestori di piattaforme residenti ai fini fiscali o costituiti o gestiti in Italia o dotati di una stabile organizzazione nel nostro Paese. Il provvedimento detta le regole anche per i Foreign Platform Operator (FPO), ovvero i gestori stranieri non qualificati non-Ue, tenuti a comunicare i dati all’Agenzia delle Entrate: è il caso, solo a titolo di esempio, degli operatori che facilitano la locazione di immobili situati in Italia come BOOKING, AIRBNB, VRBO, HOLIDU, EXPEDIA, VENERE, AGODA.
OTA (Online Travel Agencies)
Le OTA Online Travel Agencies (o OLTA Online Travel Agencies) sono agenzie di viaggio online, o portali turistici, attraverso le quali è possibile prenotare una struttura ricettiva (hotel, albergo, B&B, affittacamere, ecc), voli o i vari servizi interconnessi tra loro (ad esempio il noleggio auto per gli spostamenti).
Appoggiarsi alle Online Travel Agencies è importante sia per chi gestisce un’attività ricettiva, ma anche per i clienti. Infatti le OTA, oltre a proporre l’effettiva disponibilità della struttura e le relative tariffe aggiornate, possono proporre più tipologie di hotel e strutture ricettive o servizi dislocati su tutto il mercato globale, oppure essere specifiche per una destinazione o una tipologia di target, di viaggiatore, o di destinazione.
Prenotare una struttura tramite una OTA significa usare un sistema automatico che invia all’albergatore le informazioni e le credenziali in riferimento al pernottamento, tramite un interfacciamento certificato.
Le OTA forniscono ai clienti un modo semplice e conveniente per confrontare le varie strutture ricettive e prenotarle sul web, comodamente da casa propria, anche da uno smartphone, e per gli operatori turistici diventa più facile raggiungere i potenziali ospiti. La presenza sulle OTA permette alle strutture ricettive di avere maggiore visibilità a livello internazionale sul web. Le OTA inoltre apportano valore aggiunto agli hotel, agli appartamenti, ai B&B, in particolar modo a quelli piccoli e indipendenti, ai quali permettono di raggiungere maggiore visibilità, previo sottoscrizione di un contratto di commissione sulla prenotazione che varia dal 13% al 30%.
Il costante utilizzo del web negli ultimi anni ha accentuato maggiormente il ruolo dei nuovi portali di vendita per le strutture ricettive. Le OTA quindi rappresentano una piattaforma fidata per i viaggiatori, i quali oltre ad avere la certezza di fare una prenotazione sicura desiderano acquistare e condividere esperienze di viaggio. Lo sono anche per gli operatori turisti, che possono comunicare direttamente con gli ospiti soddisfacendo le esigenze di ogni tipo di turista, il quale si affida a siti specializzati per ricercare strutture ricettive: alcuni dei più importanti sono Booking.com, Expedia, Venere.
Sempre in tema di visibilità, le Online Travel Agency offrono la possibilità di mostrare le proprietà con facilità attraverso l’inserimento di foto, descrizioni, e filtri in struttura.
Property Manager
Il Property manager è un professionista del settore immobiliare che si occupa di mettere a reddito gli immobili. L’ospitalità però è una vera e propria attività che necessita di essere gestita e che quindi richiede tempo e competenze: per questo motivo molti proprietari rinunciano all’impresa.
La figura del Property Manager è cruciale nella gestione e nell’ottimizzazione degli alloggi turistici. Un esperto professionista del settore turistico, fondamentale per assicurare un’efficace amministrazione delle prenotazioni e dei soggiorni degli ospiti, nonché per massimizzare la redditività degli alloggi, capace anche di valutare le migliori opportunità sul mercato.
Chi svolge i compiti di Property Management, infatti, gestisce l’immobile per conto del proprietario e si occupa:
- della gestione degli ospiti;
- delle pratiche burocratiche;
- della manutenzione dell’immobile;
- dei rapporti con gli inquilini;
- di promuovere le strutture attraverso diverse OTA;
- e di gestire i contratti di locazione.
Rivolgersi ad un Property Manager, a cui affidare la gestione della propria proprietà, rimane una delle alternative più semplici, efficaci e remunerative.
Questa soluzione, infatti, consente al proprietario di ottenere un riscontro economico maggiore rispetto al fai da te non professionale e con tutte la garanzie del caso. Lavorando su mandato del proprietario, il Property Manager ha un’autonomia operativa i cui paletti sono fissati dalle regole del mandato.
Chiunque svolga il ruolo di Property Manager riunisce solitamente una serie di competenze e caratteristiche che sono indispensabili per la coordinazione del lavoro quotidiano, tra cui:
- la conoscenza del settore e delle normative (sia a livello regionale che nazionale);
- la familiarità con il Software Dac7 di gestione per strutture ricettive;
- un’ottima attitudine al problem solving per risolvere eventuali imprevisti che possono emergere nella gestione delle strutture.
Come funziona il Software Dac7?
Immaginiamo un proprietario che affitta un appartamento attraverso una piattaforma online: con l’introduzione del Software DAC7, la piattaforma raccoglierà dettagli come l’importo del reddito generato dall’affitto, le date di soggiorno e le informazioni fiscali del proprietario. Queste informazioni verranno poi trasmesse all’agenzia fiscale del paese in cui si trova l’immobile.
Per un gestore che opera con più proprietà su diverse piattaforme, il Software DAC7 richiede una gestione ancora più attenta e precisa. In questo caso il gestore deve assicurarsi che ogni piattaforma fornisca correttamente le informazioni fiscali necessarie, ed essere pronto a fornire la documentazione aggiuntiva se richiesto dalle autorità fiscali.
Il Software DAC7 dunque, impone alle piattaforme digitali di affitti brevi (come Airbnb e Booking.com) di raccogliere e trasmettere alle autorità fiscali informazioni dettagliate sui redditi generati dai proprietari attraverso le loro piattaforme. Questo aumenta la trasparenza e rende più difficile per i proprietari evitare o ridurre le loro obbligazioni fiscali. Di conseguenza, i proprietari e i gestori di immobili per affitti brevi devono assicurarsi che tutte le informazioni fornite alle piattaforme di affitto siano accurate e complete.
Errori o omissioni dei dati comportano una sanzione che va dai 3.000€ fino a un massimo di 31.500€. Nel caso di informazioni incomplete, la sanzione viene ridotta e può variare dai 1.000€ ai 10.500€.
Quali sono i dati da comunicare all’Agenzia delle Entrate?
Il Decreto Legge “Salva Italia” (DL 201/2011) ha introdotto l’obbligo, per i proprietari di immobili e/o soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare, compresi quelli che gestiscono portali telematici, di comunicare all’Anagrafe tributaria le informazioni sui saldi e sulle movimentazioni dei rapporti attivi.
Nell’obbligo di comunicazione è richiesto di indicare le seguenti informazioni:
- I dati identificativi del rapporto
Compreso il Codice univoco assegnato dall’operatore al momento della comunicazione di accensione del rapporto. - I dati relativi ai saldi del rapporto
Distinti in saldo iniziale al 1° gennaio e saldo finale al 31 dicembre, dell’anno cui è riferita la comunicazione. - Il saldo iniziale alla data di apertura
Per i rapporti accesi nel corso dell’anno; il saldo contabilizzato antecedente la data di chiusura, per i rapporti chiusi nel corso dell’anno. - I dati relativi agli importi totali delle movimentazioni
Distinte tra dare ed avere per ogni tipologia di rapporto, conteggiati su base annua. - Altri dati contabili, per alcune particolari tipologie di rapporto.
Comunicazione dei dati dati relativi alle Locazioni Turistiche
Tutti gli ospiti che arrivano presso la Locazione Turistica devono essere comunicati alla Provincia o Città Metropolitana di riferimento. La legge stabilisce che chi dà in locazione immobili o porzioni di essi per finalità turistiche, anche nel caso di gestione in forma indiretta (ad es. tramite un agenzia immobiliare), comunichi, con modalità telematica, al Comune nel cui territorio gli alloggi sono situati.
La comunicazione deve avvenire però entro il decimo giorno del mese successivo, al fine di poter inviare in modo integrato i dati inseriti anche all’interno del portale Alloggiati Web per la comunicazione di pubblica sicurezza.